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华晟观点 | TOD背景下高铁站点对城市发展影响(四)
时间:2020-8-28 来源:来自本站


中国高速铁路建设在促进中国城镇化发展的同时,正在以各种形式改变着城市土地利用格局。高铁站点在提高城市可达性的同时,也改变了高铁周边地区的交通区位,从而使作为城市交通网络中节点的高铁站具有场所功能的集聚功能,产生更多的城市功能。


余姚北站的开通有效减缓了余姚城市蔓延,人口城镇化的速度开始追上土地城镇化的速度。此外,其开通在短期内并没有显著促进余姚房地产业发展,但后期随着中国云城高铁站区建设加速,余姚市商品房销售面积、均价都出现了不同程度的上涨,正验证了TOD模式的重要性。


余姚北站开通轻微带动了余姚城市蔓延


中国城镇化过程中暴露出一系列问题和矛盾,其中一个突出问题就是土地城镇化速度快于人口城镇化速度,导致城市土地资源粗放利用,大量耕地资源被浪费。由此引致的结果便是城市空间格局发生快速、不连续和低密度的扩张,进而引发城市蔓延现象。


为了探究高铁站点投入运营导致的城市土地扩张与城市人口增长速度的不一致性,根据已有研究方法,采用城市建成区面积的增速与城区人口增速之比来衡量城市蔓延。为了突出房地产业发展与人口增长之间的关系,利用房屋销售面积累计增长率替代城市建成区面积。这样不仅能够反映出城市蔓延状况,还可以反映余姚市房屋供给情况。具体而言,使用房屋销售面积累计增速与城区常住人口增速之比表示城市蔓延指数,其公式如下所示:

其中,表示城市在t期的蔓延指数,表示城市在t期的房屋销售累计面积,表示基期城市房屋销售面积。表示城市在t期的常住人口,表示基期城市常住人口。利用上述公式,计算余姚市2009年到2019年城市蔓延指数。


表1 2009年到2019年余姚市城市蔓延指数


根据结果可发现,余姚市常住人口增长并不稳定,从2009年到2011年,常住人口不断增长,随后从2012年开始人口有所回落,2016年开始有出现了显著的增长。在同一时间段,余姚市房屋销售面积2014年之前仅有2010年超过100万平方米,其余年份较低。2015年出现增长之后又回落,2019年出现了较大幅度增长。城市蔓延指数均在1附近波动,均值约为1.07。在余姚北站开通之前,城市蔓延指数平均为0.95,余姚北站开通之后余姚市城市蔓延指数平均为1.15。


可以直观的认为随着余姚北站的投入使用,余姚市城市蔓延指数出现了轻微上升,即人口城镇化的速度慢于土地城镇化的速度,但是二者差距较小,可以认为仍在合理范围之内。


中国云城建设促进余姚市房地产业发展


高速铁路主要服务于商贸金融业、休闲娱乐业和旅游业,这些产业的发展是城镇化的主要推动力。城镇化主要分为人口和土地城镇化,二者缺一不可。土地城镇化最为直观的表述就是房地产业的发展。


从土地出让的角度看,余姚市土地出让情况呈现出规律性波动,2010年到2011年,出现了一个短暂的增长,在2011年达到了顶峰,当年土地出让面积接近500万平方米,随后出现回落。2012年到2014年,每年土地出让总规模都在250万平方米左右徘徊。2015年达到了低谷,当年土地出让面积不到90万平方米。2016年开始,余姚市土地市场回暖,最终稳定到250万平方面到350万平方米之间。


图1 2010—2019年余姚市土地出让情况


整体来看,在余姚北站开通前后,余姚市房地产开发投资完成额与余姚市土地出让的发展趋势是背离的,这种情况可能的解释在于房地产投资挤占了过多的资金,工业用地需求持续萎缩导致。后期随着高速铁路的开通,带动了工业和房地产业的发展,再次刺激了土地需求。


如果从细分行业看,从2010年到2019年,余姚市工业用地出让面积发展趋势和余姚市总体土地出让面积发展趋势类似。但是住宅土地出让面积呈现除了显著的规律性,从杭甬客运专线的立项到开通当年,住宅土地出让面积不断减小,一直到2013年余姚北站的投入使用。随后,2014年、2015年以及2016年,余姚市住宅土地出让一直在地位徘徊。


2017年,随着中国云城的开工建设,再次带动了余姚市住宅土地出让的增长,2018年延续了这种趋势,2019年有所回落。



图2  2010—2019年余姚市土地分类出让情况


从上述分析可以发现,单纯的高速铁路对沿线城市土地出让的影响主要是一种预期,在规划建设阶段住宅土地需求较为旺盛,房地产业会出现一个亢奋期。随着高速铁路的开通运营,由于开通初期站区以及周边商业配套没有完善,可能与之前的预期有所差异,房地产业进入一个较为平静的时期。后期随着大型TOD项目的建设,房地产业会迎来一个持续增长期。




图3 2008—2019年余姚市房地产市场发展情况



从余姚市商品房销售情况看,与房地产开发投资完成额发展趋势基本保持一致,余姚市商品房销售面积也是在2008年开始增长,在2010年达到短期的顶峰,随后出现回落,2014年达到低点。从2015年开始,余姚市商品房销售面积再次出现增长趋势。销售额与销售面积的趋势基本保持一致。


为研究杭甬高铁对余姚市房地产业发展的影响,引入了实证预测模型对比余姚高铁北站投入使用前后余姚市商品房销售面积和商品房销售金额的变化情况。由于高铁效应显现具有时滞,所使用的变量为滞后一期变量,使用接待游客数作为反映铁路旅客运输的基本产量指标。


首先建立杭甬客运专线投入使用前余姚市接待游客数量与商品房销售面积和商品房销售金额关系的回归方程。线性回归模型为   



        


其中: 为待估计参数 为第 t 年全市全年接待游客数量 表示余姚市第t年的商品房销售面积和商品房销售金额利用相关数据进行回归,回归结果如表2所示:



从结果可以发现,两个回归方程系数在0.1的置信水平上都比较显著,且调整后的R2值和F值都比较大,方程的拟合度较高,即商品房销售面积和商品房销售金额可以由接待游客人数变动进行解释。在此基础上,引入余姚市2014—2019年接待游客数量,可以获得2014—2019年余姚市商品房销售面积和商品房销售金额预测值。


按照2008年到2013年余姚北站开通前的数据进行回归得到预测方程,然后将2014年到2019年的接待游客数代入得到余姚市商品房销售面积和商品房销售金额。分析可以发现,大部分年份商品房销售面积实际值大于预测值,这种趋势在2019年进一步增强。说明余姚高铁北站的开通促进了余姚商品房销售面积的增长。特别是随着中国云城住宅项目2019年的开盘,进一步增强了这种趋势。


从商品房销售额来看,预测值基本都高于实际值,但是差距在2019年有了较大幅度的缩小。说明余姚北站的开通运营并没有实质性的提升余姚市房地产业发展,在开通运营之后房地产业增长趋势减缓。但是随着中国云城住宅项目的销售,这种趋势在逐渐扭转。


中国云城建设带动对余姚市土地价值提升


高速铁路的规划、建设和通车运营,一般会伴随着沿线城市房地产价格的波动。余姚市房屋均价呈现出波浪式的波动,商品房均价从2008年开始上涨,最终达到2013年的短期高点。随后余姚市商品房均价在2014年到达了一个短期的低点,并在底部位置徘徊。进入2017年,余姚市商品房均价再次出现上涨。


图4 2008—2019年余姚市商品房销售均价


从直观的角度判断,杭甬客运专线2008年获得发改委立项,与此同时,余姚市商品房价格开始上涨,可以认为高铁建设的预期刺激了余姚市土地价值的提升。随后余姚市商品房价格随着杭甬客运专线的建设一路走高,最终在杭甬客运专线开通当年达到一个高点。随着高速铁路的建成通车,原先的预期变为现实,但是由于高速铁路站区配套建设没有跟上,商品房价格受到一定程度的抑制,出现了较大幅度的下滑。2016年,随着中国云城的开工建设,逐渐加速了余姚市北部地区建设步伐,新的预期再次形成,并且伴随着基础设施的逐渐完善,余姚市商品房价格再次进入上涨通道。


为研究余姚北站对余姚市商品房均价的影响,引入实证预测模型,对比余姚北站开通前后余姚市商品房销售均价的变化情况,使用变量为滞后一期变量,用接待游客数作为反映铁路旅客运输的基本产量指标。


首先建立余姚北站投入使用前余姚市接待游客数量与商品房销售均价关系的回归方程。


表4 回归结果


根据结果可发现,上述两个回归方程系数在0.1的置信水平上都比较显著,且调整后的R2值和F值都比较大,方程的拟合度较高,即余姚市商品房销售均价可以由接待游客人数变动进行解释。在此基础上,引入余姚市2014—2019年接待游客数量,可以获得2014—2019年余姚市商品房销售均价预测值,结果如表5所示。


表5 预测结果


按照2008年到2013年余姚北站开通前的数据进行回归得到预测方程,然后将2014年到2019年的接待游客数代入得到余姚市商品房销售均价的预测值。分析可以发现,与实际值相比较结果显示每年的预测值都高于实际值,这种趋势在2016年之前随着时间的推移逐渐明显,预测值与实际值的比值在逐渐扩大,2016年达到顶峰。


随后,随着中国云城项目的建设,带动了余姚北部城区房地产价格,使得余姚市商品房均价预测值与实际值之间的比值逐渐缩小,且这种趋势非常明显。

(本文为华晟深度研究——《TOD背景下高铁站点对城市发展的影响思考》系列文章之四,欢迎指正)


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